Daha pahalı konutların fiyat hareketi

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Şubat ayından itibaren konut fiyat endeksini hedonik yöntemle hesaplayarak yayınlamaya başladı. Hedonik yöntem konut fiyatlarında kalite artışı kaynaklı görülen yükselişi ayırt etmeye yarıyor. Bir başka ifadeyle artık konut fiyat endeksindeki artış, aynı kalitedeki konutlar baz alınarak hesaplanıyor.

Yöntem değişikliğiyle ilgili önemli olan bir husus ise ağırlıklandırma hesabında gerçekleştirilen değişiklik. Eski seride ağırlığın belirlenmesinde satış sayıları kullanılırken, yeni yöntemde ayrıca satılan konutların değeri de bir ağırlık faktörü olarak eklenmiş. Böylece daha yüksek fiyata satılan konutların yeni endeksteki ağırlığı da daha yüksek hale gelmiş oluyor. Yani konutların daha pahalı olduğu ilçeler ve illerin yeni endeksteki ağırlığı daha yüksek. O zaman eski Hedonik Konut Fiyat Endeksi ile hedonik yöntemle tahmin edilen yeni Konut Fiyat Endeksi serilerini kıyaslayarak ağırlıklandırmada yaşanan değişimin etkilerini tartışabiliriz.

Eski ve Yeni Endeks değerleri arasındaki fark büyük ölçüde ağırlıklandırma yöntemindeki değişimden kaynaklanacak. Yeni Endeks’in Eski’nin üzerinde seyretmesi, fiyatı daha yüksek konutların fiyatlarının daha hızlı arttığına işaret ediyor.

Türkiye geneli için %6,6 olan Yeni ve Eski Endeks farkı, il/il grupları bazında bakıldığında daha farklı bir görüntü çiziyor. Aradaki farkın Yeni Endeks lehine en yüksek olduğu illerin Malatya, Elazığ, Bingöl ve Tunceli olduğu görülüyor. Bir başka ifadeyle bu illerde daha pahalı konutların fiyatları daha fazla yükselmiş. Buna karşın azımsanmayacak sayıda ilde ise tersi durum dikkat çekiyor. Örneğin Kastamonu, Çankırı ve Sinop’ta daha pahalı konutlarda fiyat artışı daha düşük oranda gerçekleşmiş. Bu tablo daha pahalı konutlarda yüksek fiyat artışı yaşandığına ilişkin yaygın kanının bazı illerde geçerli olduğuna, ancak her il için bu değerlendirmenin yapılamayacağına işaret ediyor.

TSKB Ekonomik Araştırmalar bünyesinde yayınlanan Bir Yorum isimli rapor dizimiz kapsamında önümüzdeki hafta çalışmamızdaki ilave bulguları tartışıyor olacağız.