Konut Piyasasında Fiyat Düzeltmesi

Türkiye’de konut fiyatlarına ilişkin resmi veri Merkez Bankası tarafından 2010 yılından beri yayınlanmakta. O tarihten bugüne bakıldığında konut fiyat artışlarının hızlandığı ve yavaşladığı iki dönem olduğu görülüyor. İlk dönem 2011 ile 2015 yılının ortası arasında kalan ve konut fiyat artışlarının hızlandığı dönem. İkinci dönem ise 2015 sonundan beri süregelen konut fiyat artışlarındaki yavaşlama dönemi.

Hatırlanacağı üzere konut fiyatlarının hızlı arttığı dönemde konut piyasasında bir balon oluştuğu ve bunun patlayabileceği konusu tartışılmaktaydı. Yapılan değerlendirmelerde özellikle İstanbul’daki konut fiyatlarına ilişkin kaygılar dile getirilmekteydi. Son dönemde fiyat artışlarında yaşanan yavaşlama ise aşırı fiyat artışlarına ilişkin bir düzeltme olarak değerlendirilmekte.

Ancak konut piyasasındaki fiyat artışlarına ilişkin yapılan değerlendirmelerde nominal artışlardan ziyade reel artışların ele alınması daha doğru olacaktır. Nominal konut fiyatları endeksi TÜFE endeksleriyle deflate edildiğinde reel konut fiyatlarına ilişkin bir endeks elde edilebilmekte. Aşağıdaki grafikte bu yöntemle türetilen Türkiye geneli ve İstanbul özelinde reel konut fiyat endeksleri sunulmakta.

Grafikten de görüldüğü gibi İstanbul’da reel konut fiyatları Türkiye ortalamasına göre daha hızlı artış göstermiş. İki seri arasındaki makasın 2016 yılına kadar açıldığı ve Ağustos 2016 itibariyle 39 puanla zirveye ulaştığı görülüyor. O tarihten beri ise İstanbul’da reel konut fiyatları endeksi Türkiye ortalamasından daha hızlı geriliyor. Nitekim Türkiye ortalaması ile arasındaki makas 22 puana kadar gerilemiş durumda.

Grafikte dikkat çeken bir başka husus ise düzeltmenin 2018 yılında başlamadığı. İstanbul konut piyasasında reel fiyatların Türkiye ortalamasına yakınsama süreci Ağustos 2016’da başlamış durumda. Diğer bir ifadeyle fiyatlardaki normalleşme 2 yılı aşkın süredir devam ediyor. Bu durum “fiyat balonunun patlaması” söylemine karşın, İstanbul özelinde fiyatlarda yaşanan aşırı hareketin normalleşmesi ve “(varsa) balonun sönmesi” ile ifade edildiğinde daha doğru olacaktır. Geçen yıl yayınladığımız raporda vurguladığımız gibi her aşırı fiyat hareketi balon anlamına gelmediği gibi, her balon da patlamak zorunda değil, sönebilir.